Thị trường nhà ở Úc đang tăng trưởng mạnh, được thúc đẩy bởi sự tham gia của người mua nhà lần đầu, nhà đầu tư và các gia đình muốn nâng cấp nơi ở. Theo một môi giới thế chấp kỳ cựu, làn sóng "sợ bỏ lỡ" đang lan rộng, khiến nhiều người sẵn sàng vay nhiều hơn khả năng chi trả thực tế. Để đối phó, Cơ quan Quản lý Thận trọng Úc (APRA) đã công bố một thay đổi chính sách quan trọng nhằm hạn chế các hoạt động cho vay rủi ro.

Giới Hạn Mới Nhắm Tới Người Vay Rủi Ro Cao

Bắt đầu từ tháng 2 năm sau, các tổ chức cho vay sẽ bị giới hạn không được cấp quá 20% số khoản vay thế chấp mới cho những người có tổng nợ gấp sáu lần hoặc hơn so với thu nhập hàng năm. Hiện tại, các khoản vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập cao chiếm khoảng 6% tổng số khoản vay, trong đó các khoản vay của nhà đầu tư khoảng 10% và của người mua để ở khoảng 4%. Giới hạn này loại trừ các khoản vay tạm thời cho người mua để ở và các khoản vay mua hoặc xây dựng nhà mới, một động thái mà APRA cho rằng nhằm khuyến khích nguồn cung nhà ở tại các dự án mới và khu vực ngoại ô.

Chủ tịch APRA, ông John Lonsdale, nhấn mạnh rằng biện pháp này không phải phản ứng tức thời với mức cho vay hiện tại, vốn vẫn thấp hơn giới hạn, mà là bước phòng ngừa nhằm bảo vệ hệ thống khỏi rủi ro tiềm ẩn. Cơ quan này dự đoán giới hạn sẽ ảnh hưởng nhanh hơn tới nhà đầu tư, nhóm đang tăng trưởng mạnh về vay nợ cao so với thu nhập.

Bối Cảnh Lịch Sử và Tác Động Thị Trường

Đây không phải là lần đầu APRA can thiệp vào thị trường nhà ở. Sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, cơ quan này đã siết chặt tiêu chuẩn cho vay, và năm 2017 đã áp đặt giới hạn đối với khoản vay chỉ trả lãi. Biện pháp đó đã có tác động tức thì vì tỷ lệ khoản vay chỉ trả lãi khi đó vượt xa giới hạn. Chính sách mới khác ở chỗ mức cho vay hiện tại thấp hơn nhiều so với ngưỡng, dự kiến sẽ có tác động dần dần.

Ngân hàng Dự trữ Úc cảnh báo rằng các khoản vay của nhà đầu tư có thể tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ cao hơn trong suy thoái nghiêm trọng. Mặc dù giới hạn mới có thể làm giảm hoạt động của nhà đầu tư, APRA và các chuyên gia vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong năm tới. Việc loại trừ nhà xây mới là chủ ý, phản ánh tầm quan trọng của nguồn cung nhà ở như một ưu tiên chính sách công.

Cân Bằng Rủi Ro và Cơ Hội

Đối với người mua nhà lần đầu, tác động có thể hạn chế vì thách thức chính của họ thường là tỷ lệ đòn bẩy hơn là tỷ lệ nợ trên thu nhập. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn hơn khi vay thêm, đặc biệt nếu họ đã có các khoản vay khác. Cách tiếp cận của APRA nhằm duy trì chất lượng cho vay, đồng thời đảm bảo nhà đầu tư và người mua để ở không cạnh tranh loại trừ nhau. Khi thị trường nhà ở vẫn nóng, sự can thiệp thận trọng này hướng tới ổn định mà không làm chậm tăng trưởng.