Trong những cuộc thảo luận gần đây về tương lai của thị trường nhà ở Mỹ, một đề xuất nổi bật vừa mang tính đột phá vừa gây tranh cãi: khoản thế chấp 50 năm. Ý tưởng này hứa hẹn giảm khoản thanh toán hàng tháng, nhưng ẩn dưới đó là hàng loạt hệ quả phức tạp có thể định hình lại khái niệm sở hữu nhà trong nhiều thế hệ.

Từ Sự Ổn Định 30 Năm Đến Khoản Nợ Nửa Thế Kỷ

Khoản thế chấp 30 năm trở thành tiêu chuẩn tại Mỹ sau Đại Suy Thoái, khi các khoản vay ngắn hạn chỉ trả lãi kèm khoản thanh toán cuối khổng lồ khiến hàng triệu người mất nhà. Sự can thiệp của chính phủ thông qua FHA và Fannie Mae đã ổn định thị trường, cung cấp các khoản vay lãi suất cố định giúp tích lũy tài sản theo thời gian. Hiện nay, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang dưới quyền Giám đốc Bill P.T. đang xem xét phương án 50 năm, với lời hứa sẽ làm nhà ở "dễ tiếp cận" hơn nhờ giảm khoản trả hàng tháng.

Mặc dù lời quảng bá nghe hấp dẫn, mức tiết kiệm thực tế lại rất nhỏ. Với một căn nhà giá trung bình 415.200 USD, trả trước 10% và lãi suất 6,17%, khoản trả hàng tháng chỉ giảm 266 USD so với khoản vay 30 năm. Tuy nhiên, chi phí dài hạn lại khổng lồ: người vay có thể trả thêm gần 350.000 USD tiền lãi cho cùng một căn nhà.

Chi Phí Ẩn Và Tác Động Kinh Tế

Thời hạn kéo dài đồng nghĩa với việc tích lũy vốn chậm hơn. Sau 30 năm, người vay 50 năm vẫn có thể nợ 386.000 USD, trong khi người vay 30 năm đã sở hữu hoàn toàn căn nhà. Cấu trúc này giữ người vay trong vòng nợ đến tận tuổi 70 hoặc 80, biến con đường sở hữu nhà thành hợp đồng thuê dài hạn với ngân hàng.

Hơn nữa, khoản trả hàng tháng thấp có thể khuyến khích nhiều người mua hơn, thổi bùng các cuộc đấu giá và đẩy giá nhà tăng cao. Giới môi giới, nhà xây dựng, ngân hàng và nhà đầu tư sẽ hưởng lợi nhờ hoa hồng, doanh số và thu nhập lãi tăng, trong khi người mua phải gánh chịu gánh nặng tài chính.

Bài Học Từ Nước Ngoài Và Cái Bẫy Tâm Lý

Thí nghiệm của Nhật Bản với khoản thế chấp siêu dài cuối thế kỷ 20 đã chứng kiến thời hạn kéo dài đến 70, thậm chí 100 năm, với khoản nợ được truyền lại cho thế hệ sau. Cách tiếp cận này thất bại trong việc giải quyết khả năng chi trả và tạo ra vòng nợ thế hệ. Yếu tố tâm lý cơ bản là con người chú trọng vào khoản trả hàng tháng dễ quản lý hơn là tổng chi phí trong nhiều thập kỷ, khiến họ dễ bị hấp dẫn bởi các đề nghị như vậy.

Về bản chất, khoản thế chấp 50 năm có nguy cơ biến chủ nhà thành người thuê vĩnh viễn, làm suy giảm khả năng tích lũy tài sản từ sở hữu bất động sản. Dù có thể mang lại sự nhẹ nhõm ngắn hạn, tác động dài hạn của nó cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi thay đổi toàn bộ cấu trúc thị trường nhà ở.