Trong những cuộc thảo luận gần đây về khả năng chi trả nhà ở, đề xuất khoản vay thế chấp 50 năm đã gây ra nhiều tranh cãi. Nhìn thoáng qua, việc kéo dài thời gian trả nợ tới nửa thế kỷ có vẻ như là cách để giảm chi phí hàng tháng, nhưng phân tích sâu hơn cho thấy loại khoản vay này có thể tạo ra nhiều vấn đề hơn là giải quyết chúng.

Ảo tưởng về khả năng chi trả

Những người ủng hộ cho rằng thời hạn dài hơn sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng, giúp người mua nhà lần đầu dễ dàng bước vào thị trường. Ví dụ, với lãi suất 6%, khoản vay 320.000 USD trong 30 năm có chi phí khoảng 1.919 USD mỗi tháng, trong khi kéo dài tới 50 năm chỉ còn 1.685 USD. Tuy nhiên, khoản tiết kiệm 235 USD mỗi tháng này phải trả giá bằng việc gần như gấp đôi tổng số tiền lãi. Hơn nữa, với độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu hiện nay khoảng 40, nhiều người sẽ vẫn trả nợ hàng chục năm sau khi nghỉ hưu, hoặc thậm chí sau khi qua đời. Các ví dụ lịch sử, như thí nghiệm của Nhật Bản vào thập niên 1980, cho thấy việc kéo dài thời hạn vay thường làm tăng giá nhà thay vì khiến chúng dễ tiếp cận hơn.

Rủi ro kinh tế và xã hội

Khoản vay dài hạn làm chậm quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu, khiến người mua nhà bị mắc kẹt trong vòng nợ kéo dài. Sự cứng nhắc này khiến thị trường nhà ở kém linh hoạt và có thể gia tăng rủi ro hệ thống. Một số người lạc quan cho rằng đầu tư khoản tiết kiệm hàng tháng vào thị trường chứng khoán có thể mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng điều này đòi hỏi kỷ luật tài chính mà hầu hết người vay khó đạt được. Thực tế, thu nhập khả dụng thêm thường được dùng cho tiêu dùng ngay lập tức, có thể thúc đẩy hoạt động kinh tế ngắn hạn nhưng cũng làm tăng giá nhà do nhu cầu tăng.

Ai được lợi và điều gì đang bị đe dọa

Dù nhiều người đã nhận thấy những mặt trái, khoản vay 50 năm vẫn có thể xuất hiện vì chúng hứa hẹn lợi nhuận lớn cho các tổ chức cho vay. Lãi suất cao hơn trong thời gian dài đồng nghĩa với doanh thu nhiều hơn cho bên cho vay. Các nhà hoạch định chính sách chịu áp lực giải quyết vấn đề khả năng chi trả có thể coi đây là giải pháp nhanh chóng, dù sai lầm. Tuy nhiên, khả năng chi trả thực sự có thể được cải thiện bằng các khoản vay ngắn hơn như 15 năm, giúp tích lũy vốn nhanh hơn và giảm tổng chi phí lãi. Bỏ qua những thực tế này sẽ khiến chúng ta lặp lại sai lầm, làm trầm trọng thêm khủng hoảng nhà ở và để lại gánh nặng nợ cho các thế hệ tương lai.

Cuối cùng, mặc dù ý tưởng giảm khoản thanh toán hàng tháng nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng những chi phí ẩn và rủi ro hệ thống của khoản vay 50 năm khiến chúng trở thành con đường nguy hiểm. Chính sách nhà ở cần ưu tiên các giải pháp bền vững thay vì các biện pháp mang tính hình thức.