Trong một phân tích kinh tế nghiêm túc gần đây, Warren Buffett đã đưa ra cảnh báo rằng ba lĩnh vực lớn của nền kinh tế Hoa Kỳ có thể đối mặt với sự gián đoạn nghiêm trọng ngay từ tháng 3 năm 2026. Ông không dự đoán sự biến mất hoàn toàn hay phá sản hàng loạt, nhưng nhấn mạnh rằng các lĩnh vực này đang bộc lộ những điểm yếu cơ bản có thể dẫn đến căng thẳng tài chính, mất việc làm và phá hủy tài sản. Những nhận định này mang sức nặng không chỉ vì danh tiếng thận trọng của ông trong dự báo mà còn vì các vấn đề được nêu đã tích tụ trong nhiều năm.

Bất động sản thương mại: Cuộc khủng hoảng văn phòng

Lĩnh vực đầu tiên mà Buffett lo ngại là bất động sản thương mại, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng. Đại dịch đã gây ra sự thay đổi lớn trong thói quen làm việc, với hình thức làm việc từ xa và kết hợp làm giảm nhu cầu sử dụng văn phòng. Ban đầu, tác động này bị giảm nhẹ bởi tính dài hạn của hợp đồng thuê thương mại, thường kéo dài từ bảy đến mười năm. Các công ty tiếp tục trả tiền cho không gian không sử dụng, và các chủ tòa nhà vẫn duy trì dòng tiền dù tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh.

Tuy nhiên, khi các hợp đồng này sắp hết hạn, tác động thực sự mới bắt đầu. Nhiều doanh nghiệp thu hẹp diện tích thuê hoặc bỏ hẳn văn phòng. Tỷ lệ trống ở các thành phố lớn đang tiến gần mức 30–40%, và thu nhập từ cho thuê giảm mạnh. Sự suy giảm này càng trầm trọng hơn bởi làn sóng đáo hạn nợ vào đầu năm 2026. Nhiều tòa nhà được mua với khoản vay lớn, và việc tái cấp vốn sẽ khó khăn khi giá trị tài sản giảm mạnh. Trong trường hợp giá trị tòa nhà thấp hơn khoản vay, các ngân hàng từ chối tái cấp vốn, dẫn đến vỡ nợ, tịch thu tài sản và nguy cơ mất khả năng thanh toán, đặc biệt đối với các ngân hàng khu vực có mức độ tiếp xúc cao với bất động sản thương mại.

Cho vay mua ô tô: Quả bom hẹn giờ trong nhóm khách hàng dưới chuẩn

Lĩnh vực thứ hai mà Buffett cảnh báo là cho vay mua ô tô, đặc biệt là các khoản vay dưới chuẩn. Trong thời kỳ đại dịch, giá ô tô tăng mạnh do gián đoạn chuỗi cung ứng, thiếu chip và sản xuất bị chậm lại. Giá xe cũ tăng thậm chí mạnh hơn, tạo ra bong bóng định giá phương tiện. Người tiêu dùng, cần phương tiện đi lại, đã vay khoản lớn để mua xe với giá bị thổi phồng, thường với thời hạn trả kéo dài và yêu cầu đặt cọc thấp.

Các tổ chức cho vay, tìm kiếm lợi nhuận, đã nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng và cấp vốn cho người mua có lịch sử tín dụng kém. Nhiều khoản vay dựa trên giá trị xe bị thổi phồng, nghĩa là khi giá điều chỉnh, người vay có thể nợ nhiều hơn giá trị thực của xe. Lãi suất tăng và kinh tế chững lại làm gia tăng nguy cơ vỡ nợ, đặc biệt ở nhóm khách hàng dưới chuẩn. Làn sóng thu hồi xe có thể ảnh hưởng đến các tổ chức cho vay, nhà đầu tư và thị trường ô tô nói chung, tạo hiệu ứng dây chuyền tới sản xuất, bán hàng và các ngành liên quan.

Nguy cơ lan rộng và tác động tổng thể

Buffett cảnh báo rằng dù một số người tham gia thị trường đã nhận thấy rủi ro, quy mô và thời điểm có thể chưa được đánh giá đúng mức. Sự hội tụ của đáo hạn nợ, khó khăn tái cấp vốn và nhu cầu suy yếu ở cả bất động sản thương mại và cho vay ô tô có thể gây bất ổn tài chính rộng hơn. Ngân hàng, quỹ đầu tư và kinh tế địa phương đều có thể chịu áp lực.

Đối với nhà đầu tư, người lao động và chủ doanh nghiệp có liên quan, Buffett khuyến nghị hành động sớm. Nhà đầu tư bất động sản nên cân nhắc lại việc nắm giữ các quỹ REIT tập trung vào văn phòng, vì suy giảm còn tiếp diễn. Người lao động trong ngành dễ bị tổn thương nên đánh giá lại sự an toàn công việc và tìm kiếm cơ hội khác. Người gửi tiền ở ngân hàng khu vực có mức tiếp xúc cao cần đảm bảo số dư trong giới hạn bảo hiểm hoặc chuyển sang tổ chức đa dạng hơn.

Định hướng trong thời kỳ bất định

Thông điệp của Buffett không phải là hoảng loạn mà là chuẩn bị. Chu kỳ kinh tế luôn có giai đoạn căng thẳng, và những ai dự đoán và thích ứng sẽ có cơ hội vượt qua tốt nhất. Bằng cách nhận diện điểm yếu cấu trúc trong các lĩnh vực này và hành động trước tháng 3 năm 2026, cá nhân và tổ chức có thể giảm thiểu tổn thất.

Những tháng tới sẽ thử thách khả năng chống chịu của hệ thống tài chính và sự thích ứng của doanh nghiệp, người tiêu dùng. Liệu những cảnh báo này trở thành khủng hoảng toàn diện hay chỉ là gián đoạn cục bộ sẽ phụ thuộc vào phản ứng thị trường, chính sách và khả năng đối diện thực tế. Theo Buffett, các dấu hiệu đã rõ, thời gian còn ngắn, và hành động thận trọng ngay bây giờ là lựa chọn khôn ngoan.